在不良資產投資市場，以不動產為代表的抵押物處置，始終是處置工作的核心，作為專業的處置服務機構，如何把控抵押物的處置風險也成為首當其沖的問題。而在諸多處置風險中，在“買賣不破租賃” 原則下的租賃權與抵押權的沖突屢見不鮮，尤其是虛假、惡意的“長租約”，讓不良資產的投資人飽受其害。本文即以此為切入點，探討虛假“長租約”的審查與化解之路。

　　一、通過法院執行程序，打掉虛假“長租約”

　　司法解釋明確指出，法院執行程序中有權對被執行不動產上設定的租賃合同進行實質審查，包括合同的合法有效、租賃物占有、合理履行等方面作出實體審查裁決。認定租約的真假固然不易，但是，根據實踐，對于部分明顯不可能簽訂或嚴重違背生活常理不可能簽訂的租約，仍然可以從多個方面作出判斷。

　　01租約的簽訂時間

　　當事人主張書面租賃合同在先時，最為直接的證據為合同文本。惡意長租約，一般情況下當事人通常并不會提前準備好合同。只有當法院采取執行措施時，為了對抗法院執行才倒簽時間，偽造“長租約”。

　　一般情況下，對于倒簽的租賃合同，可以通過司法鑒定手段來鑒定簽字的形成時間。

　　不考慮鑒定誤差問題，實務中還存在一批“狡猾”的債務人提前就預備好合同，隨時做好對抗準備，就需要采取更多的化解方法。

　　02承租人是否實際占用

　　租賃合同是最常見的一類實踐性合同，出租人將租賃物交付承租人占有使用，是租賃合同核心的必備要件，現實中幾乎不可能存在不交付租賃物的租賃合同。

　　案外人則必須提出已經合法占有使用租賃物的證據。

　　除了實際占用之外，還有比如對房屋進行裝修、以房屋作為營業執照的住所地且一直未變更、支付房屋水電及物業管理等費用、雖未實際居住但已移交鑰匙、更換門鎖以等行為。

　　03明顯不合理的低租金

　　判斷是否屬于明顯不合理的低價時，主要參考同地區的租金標準。此外，對于租金水平本就浮動大的商鋪等資產，如果以固定價格出租20年，價格肯定不合理。

　　04一次性支付租金

　　除非土地出租等需要長期投資的項目，否則，一次性支付大額租金，特別是大額現金支付方式，明顯違背生活常理，屬于"以明顯不合理低價承租"現象。

　　05不支付租金

　　如果長租約簽署之后，出租人和承租人之間沒有合理的銀行流水、轉賬記錄等租金支付證據，應當認定為沒有實際履行的虛假租約，當然也無法對抗執行。

　　06以租抵債

債務人無力還款，故以其名下不動產房屋出租給債權人，但實際不收取租金，而以約定的租金標準來沖抵債務，進而解決雙方的債權債務。若法院需要處置房產，則承租人提出買賣不破租賃的原則，要求帶租賃拍賣。而往往因租賃物租期較長，租賃物喪失了使用收益的價值，司法處置受阻。浙江高院早在2014年就關注了這個問題，并出臺了處理辦法：對“名為租賃實為借貸擔保、房屋使用權抵債等關系的，對租賃合同的真實性不予認可”。

　　二、通過破產程序，終止履行“長租約”

　　根據《破產法》的規定，人民法院裁定受理承租人的破產申請后，對于惡意“長租約”，破產管理人有權決定是否繼續履行。

　　對于投資人來說，在執行程序中解決虛假惡意的長租約，當然是首選方案。如果面臨被執行人手段“高超”、證據不足等現實問題，無法通過執行程序解決或者解決起來費時費力（經濟不劃算、時間不可靠）。如果投資人認可當地破產管理人及破產法院的職業素養、履職水平，也可以采取釜底抽薪的辦法，直接在破產程序中解決“長租約”的干擾。

　　三、以刑促民，破除虛假租賃

　　當然，執行中“以刑促民”也是有效制止規避執行行為的方式。被執行人設置虛假租賃妨礙法院執行，致使權利人勝訴權利無法實現，拒不履行法院生效判決、裁定的，構成拒不執行判決、裁定罪。

　　實踐中，被執行人虛構租約的成本極低，鮮有法院對此采取罰款、拘留等懲罰措施，投資人只得主動或被動的周旋在各種法院的異議程序中（如轉向破產程序，則時間周期更不可控），不僅耗費了寶貴的司法成本，還嚴重影響了抵押物的處置效率。如果想從根本上破除虛假租賃對抗執行，仍應回歸源頭，踏踏實實的做好每一處抵押物的盡調工作，防患于未然！